Cómo funcionan los remates judiciales en Colombia: guía completa

¿Qué es un remate judicial?

Un remate judicial (también llamado subasta pública judicial) es el procedimiento mediante el cual un juez o la autoridad tributaria vende en pública licitación un bien inmueble, un vehículo u otro activo que fue previamente embargado en el marco de un proceso ejecutivo, hipotecario, de insolvencia o tributario.

El objetivo es convertir ese bien en dinero para pagar a los acreedores. Cualquier persona natural o jurídica puede participar como postor, lo que abre la puerta a adquirir propiedades por debajo del precio de mercado, siempre cumpliendo los requisitos legales. Además, al ser una venta judicial, no aplican comisiones de finca raíz.

¿Por qué los bienes salen a un precio inferior?

La ley establece que la base de la licitación es el 70% del avalúo comercial del bien (Art. 448 CGP). Esto significa que el precio de partida es, por definición, inferior al valor de mercado, creando una oportunidad real para el comprador.

Tipos de remate judicial

• Remate ordinario (CGP): originado en procesos ejecutivos, hipotecarios o de ejecución de sentencia. Es el más común.
• Remate tributario (DIAN): originado en procesos de cobro coactivo por deudas tributarias. Se rige por el Estatuto Tributario.
• Remate en insolvencia: originado en procesos de liquidación de persona natural o jurídica.
• Remate de vehículos: aplican las mismas normas pero sobre bienes muebles de transporte.

El marco legal que regula los remates

Dos cuerpos normativos rigen los remates en Colombia: el Código General del Proceso para los remates ordinarios y el Estatuto Tributario para los de la DIAN.

Código General del Proceso — Ley 1564 de 2012

El CGP es la norma procesal principal de Colombia. Reemplazó al Código de Procedimiento Civil y modernizó el sistema judicial. El Título IV, Capítulo II, contiene el régimen completo del remate judicial ordinario en los artículos 448 al 458.

Estatuto Tributario — Remates DIAN (Art. 823 y ss.)

Los remates originados en deudas tributarias se rigen por el Título VIII del Estatuto Tributario, a partir del artículo 823. Este régimen complementa y adapta las reglas del CGP para el proceso administrativo de cobro coactivo que adelanta la DIAN.

Art. 448 — Señalamiento de fecha y base de licitación

¿Qué significa en la práctica?

El avalúo comercial es el valor de referencia que un perito o la lista oficial fija para el bien. La ley obliga a que el precio mínimo sea el 70% de ese valor. Esto crea una diferencia inmediata con el mercado libre: el postor ganador puede adquirir el bien por hasta un 30% menos que su valor real antes de negociar.

¿Qué pasa si no hay postores?

Si nadie oferta en la primera convocatoria, el juez fija una nueva fecha y la base baja un 20% adicional (quedando en el 56% del avalúo). Esto puede repetirse. En teoría, el bien puede llegar a precios muy por debajo del mercado si continúa sin postores, aunque en la práctica los bienes atractivos siempre generan competencia desde la primera diligencia.

El avalúo: ¿quién lo hace?

Según el Art. 449 CGP, el avalúo lo realiza un perito designado por el juzgado (un avaluador certificado por el Registro Abierto de Avaluadores). Las partes pueden objetarlo si consideran que no refleja el valor real del mercado. Una vez ejecutoriado el avalúo (sin objeción o resuelta la objeción), el juez puede señalar la fecha del remate.

Art. 450 — La publicación del remate: el aviso legal

Contenido obligatorio del aviso

La ley exige que el aviso incluya de manera precisa los siguientes elementos. Cualquier aviso que no los contenga todos puede ser cuestionado:

• Descripción del bien: ubicación, matrícula inmobiliaria, área, linderos o características del vehículo.
• Valor base de la licitación: el 70% del avalúo, expresado en pesos.
• Número de radicación del proceso: el número único que identifica el expediente en el juzgado.
• Nombre y datos del juzgado: despacho que adelanta el proceso, ciudad y dirección.
• Datos del secuestre: nombre, teléfono y datos de contacto del auxiliar de la justicia que custodia el bien.
• Porcentaje del depósito: generalmente el 40% del valor base que debe consignarse para participar.
• Fecha, hora y lugar: cuándo y dónde se celebrará la audiencia de remate.

El problema de la publicación dispersa

Aunque la ley habla de "periódico de amplia circulación", en la práctica cada juzgado elige el medio que considera adecuado. Algunos publican en periódicos locales de baja circulación, en boletines judiciales, o en la página web de la Rama Judicial. No existe una ventanilla única oficial centralizada, lo que hace casi imposible para un ciudadano monitorear todos los remates activos sin una herramienta especializada.

Art. 451 — El depósito para hacer postura

¿Cómo funciona el depósito?

El depósito es una garantía de seriedad. Antes de la audiencia, el postor debe acreditar ante el juzgado que realizó la consignación. Sin este comprobante, no se admite ninguna postura durante la diligencia.

¿Qué pasa con el depósito según el resultado?

¿Dónde se consigna?

La consignación se hace normalmente a nombre del juzgado o de la cuenta del Banco Agrario designada por el despacho. El aviso del remate (Art. 450) debe especificar el número de cuenta y la entidad receptora. Guarda siempre el comprobante original.

Art. 452 — La audiencia de remate: el día D

Cómo se desarrolla la diligencia

1. 1

   Apertura de la audiencia

   El juez verifica los depósitos consignados y admite a los postores que acrediten el 40%. Quien no tenga el comprobante no puede participar.

2. 2

   Anuncio de la base

   El juez anuncia el valor base (70% del avalúo) e invita a los postores a superar ese monto.

3. 3

   Recepción de posturas

   Los postores realizan sus ofertas en voz alta. Cada postura debe superar la anterior. El juez da tres llamadas antes de cerrar cada ronda.

4. 4

   Adjudicación

   Tras el tercer llamado sin nueva postura, el juez adjudica el bien al mayor postor y lo declara comprador.

5. 5

   Pago del saldo

   El comprador paga el saldo (precio total menos depósito) dentro del término fijado por el juez, generalmente dentro de los 5 días hábiles siguientes.

6. 6

   Acta de remate y escrituración

   El juez levanta el acta (Art. 454 CGP), que sirve como título de tradición. Con ella se hace la escritura pública y el registro.

Remates tributarios de la DIAN

Cuando una persona natural o empresa tiene deudas de impuestos nacionales (renta, IVA, retención, etc.) y no paga tras los cobros persuasivo y coactivo, la DIAN puede embargar sus bienes y llevarlos a remate. Este proceso es administrativo, no judicial, pero tiene los mismos efectos legales para el comprador.

Artículo 823 ET — Facultades de la DIAN

El Art. 823 del Estatuto Tributario faculta a los funcionarios de cobro de la DIAN a adelantar el proceso de cobro coactivo usando los mismos mecanismos del proceso ejecutivo civil, adaptados al ámbito administrativo. Esto incluye el embargo, secuestro, avalúo y remate de bienes.

¿Puede el deudor recuperar el bien?

Sí, hasta antes de la adjudicación, el deudor puede pagar la totalidad de la deuda tributaria (incluyendo intereses y sanciones) y el remate se suspende. Como comprador potencial, debes estar preparado para este escenario, que si bien es poco frecuente, existe legalmente.

El secuestre: el custodio del bien

El secuestre es un auxiliar de la justicia designado por el juez cuya función es recibir, custodiar y administrar el bien embargado durante todo el proceso judicial, desde el momento del embargo hasta que el juez ordena la entrega al comprador adjudicatario o al deudor si el proceso termina de otra manera.

No confundas "secuestre" con secuestro en sentido penal. Aquí es un término jurídico-civil para el depositario judicial de un bien embargado.

Funciones principales del secuestre

• Recibir el bien: el secuestre hace entrega material del inmueble o vehículo cuando el juez ordena la medida cautelar.
• Custodiarlo: responde jurídicamente por el estado del bien. Si lo deteriora o permite su deterioro sin justificación, puede ser sancionado.
• Administrarlo: en inmuebles, puede arrendar el bien (con autorización judicial) y rinde cuentas de los frutos.
• Informar al juzgado: reporta el estado del bien, posibles ocupantes, necesidades de mantenimiento o situaciones de riesgo.
• Permitir la inspección: debe permitir que los interesados en el remate visiten e inspeccionen el bien antes de la diligencia.
• Hacer entrega al comprador: una vez el juez ordena la entrega, el secuestre hace la diligencia formal de entrega material al nuevo propietario.

¿Por qué sus datos aparecen en el aviso del remate?

El Art. 450 CGP exige que el aviso incluya los datos del secuestre porque es el punto de contacto para quienes quieran visitar el bien antes del remate. Antes de hacer una postura, es fundamental coordinar con el secuestre para ver el inmueble y verificar su estado real.

Remates Colombia en cada etapa

Así te acompaña la plataforma desde la búsqueda hasta el día del remate:

Errores que cuestan caro y cómo evitarlos

Glosario de términos clave

Vocabulario jurídico esencial para entender y participar en un remate judicial en Colombia.

Avalúo comercial

Valor de un bien según el mercado, determinado por un perito certificado. Es la referencia para calcular la base del remate (70%).

Base de licitación

Precio mínimo a partir del cual se admiten posturas. Equivale al 70% del avalúo (Art. 448 CGP).

Postura

Oferta económica que realiza un postor durante la audiencia de remate. Debe superar la base y cada postura anterior.

Postor

Persona natural o jurídica que participa en la licitación. Debe haber consignado el depósito del 40% previamente.

Depósito

Consignación del 40% del avalúo que acredita la seriedad del postor. Se devuelve si no gana; se imputa si gana.

Adjudicación

Acto del juez por el que declara ganador al mayor postor y le transfiere el derecho de compra del bien.

Acta de remate

Documento que certifica la compra. Es título de tradición: con él se escribe la escritura pública (Art. 454 CGP).

Secuestre

Auxiliar de la justicia designado para custodiar y administrar el bien embargado durante el proceso.

Embargo

Medida cautelar que afecta un bien, impidiendo al propietario venderlo o gravarlo libremente, hasta que se resuelva el proceso.

Proceso ejecutivo

Procedimiento judicial para cobrar una obligación clara, expresa y exigible. El remate es su etapa de liquidación.

Cobro coactivo

Proceso administrativo de la DIAN (o entidades públicas) para cobrar deudas tributarias por vía forzosa, incluyendo el remate.

Matrícula inmobiliaria

Número único que identifica un inmueble en el registro de la Oficina de Instrumentos Públicos. Clave para consultar su historia jurídica.

Certificado de tradición

Documento expedido por la Oficina de Registro que muestra el historial del inmueble: propietarios, hipotecas, embargos y gravámenes.

Nulidad del remate

Invalidación de la diligencia por incumplir requisitos legales (Art. 453 CGP). Puede solicitarla cualquier parte interesada.

Preguntas frecuentes sobre el funcionamiento de los remates

¿Qué es un remate judicial en Colombia?

Es el procedimiento mediante el cual un juez o la autoridad tributaria vende en pública licitación un bien inmueble, un vehículo u otro activo que fue previamente embargado en el marco de un proceso ejecutivo, hipotecario, de insolvencia o tributario. Cualquier persona natural o jurídica puede participar como postor.

¿Por qué los bienes en remate salen a un precio inferior al de mercado?

El artículo 448 del CGP establece que la base de la licitación es el 70% del avalúo comercial del bien. El precio de partida es, por definición, inferior al valor de mercado. Si el remate no produce postor, el juez señala nueva fecha con reducción de la base en un 20% adicional.

¿Qué pasa con el depósito del 40% si no gano el remate?

Si participas pero no ganas, el juzgado devuelve el 100% del depósito. Si ganas y pagas el saldo, se imputa al precio de compra. Si ganas pero no pagas el saldo en el término fijado, pierdes el depósito completo y quedas inhabilitado en ese mismo proceso.

¿Qué es el secuestre en un remate judicial?

Es un auxiliar de la justicia designado por el juez para recibir, custodiar y administrar el bien embargado durante el proceso. Sus datos aparecen en el aviso de remate porque es el punto de contacto para visitar e inspeccionar el bien antes de la diligencia.

¿En qué se diferencian los remates de la DIAN de los judiciales ordinarios?

Los remates DIAN se originan en cobro coactivo por deudas tributarias y se rigen por el Estatuto Tributario (Art. 823+) complementado con el CGP. La base sigue siendo el 70% y el depósito el 40%, pero la autoridad es la División de Cobro Coactivo de la DIAN y la publicación puede hacerse en medios electrónicos oficiales.

¿Puede el deudor recuperar el bien antes del remate?

Sí. Hasta antes de la adjudicación, el deudor puede pagar la totalidad de la deuda (incluyendo intereses y sanciones) y el remate se suspende. Es poco frecuente, pero existe legalmente; confirma que el remate sigue en pie antes de la audiencia.